焦点深圳写字楼网 office.sz.focus.cn 2008年08月07日07:25 南方网 发表评论(共29条)

　　“离岸物业和股权交易比任何时候都热”， 金地集团(行情 股吧)总裁张华纲如此表示。各路基金通过投股权资、项目投资、物业投资等各种渠道，觊觎着中国的房地产。

　　“外资对中国房地产的热情是持续的”，美国盛智律师事务所上海代表处公司法律业务组的资深律师郑樑介绍，他正在帮助一些国外私募基金进入中国市场，“从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题” 。

　　他手中目前代理多家海外私募基金，部分基金已经在中国设立了咨询机构，而同时在海外募集了5000万到1亿美金规模资金，准备投入中国市场。“2009年或者就是投资的热潮期，现在他们已经开始了市场调查，还在观察奥运之后中国经济的走势。”

　　海外基金悄然出手 境外买卖股权正空前火爆。

　　“离岸物业和股权交易比任何时候都热，”金地集团总裁张华纲表示，“我们看到国外大的投行正在积极募集大型基金，可能正是酝酿着一个大趋势的开始。”

　　那些已经进入中国，注册了房地产经营许可的国外开发企业，或者国内地产公司在境外注册上市，虽然主要业务在国内，但是注册地点放在离岸群岛或者香港，“他们的一些股权买卖，或者物业买卖可能无法监控，可以在境外完成。”张华纲解释。

　　7月12日，雅居乐地产控股有限公司(3383.HK)出售旗下公司冠金公司30%股权，获得买方摩根士丹利52.8亿元的转让款；截至6月29日，恒大地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元(近35亿元人民币)，投资的是香港 新世界 (行情 股吧)发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他5家机构……

　　今年上半年，一大批外资房地产投资基金如UBS、ING、HI、摩根士丹利、凯德置地、澳大利亚麦格理等出现在众多国内强势开发商的合作名单中，其中包括金地、绿地、奥园、富力等，都与外资联合拿地开发。

　　股权投资的兴盛，与国内贷款紧缩息息相关。“股权投资的增加是因为国内公司的资金链紧绷，所以股权出售的溢价空间缩小了，便宜了。”一位来自香港的房地产基金经理表示，“地产公司为了把项目先做起来，有所让步。”

　　除此之外，外资对中国物业的收购仍然孜孜以求。

　　7月17日，世邦魏理仕投资以单价2.54万元/平方米、总价4.33亿人民币从远洋地产(3377.HK)购得北京燕莎商圈的高端服务式公寓远洋公馆A座的期房。 6月，其刚刚以9.5亿元的总价、单价1.9万元/平方米，购得位于上海的广州发展银行大厦。

　　根据DTZ戴德梁行提供的统计数据：2008年上半年，国内整幢建成物业(单一金额超过1000万美元)的买卖共有64宗，与去年上半年的31宗相比，交易量增长高达106.5%，其中，境外资金整栋物业买卖共有14宗。根据公开信息初步统计，包括黑石集团、世邦魏理仕、远东发展有限公司等国际投行，仅在6、7月份便花费38.43亿元，购买主要位于上海和北京的物业。

　　一些私募不惜高价收购物业，中海地产也透露，北京的中海广场项目，商业面积12万平米，也被外资叫价60亿元，相当于每平米5万元的高价。

　　除商用物业以外，住宅物业也受到青睐，中海地产旗下杭州的住宅也开始引起外资的兴趣，一只不大的国外私募基金欲整栋购入，因为对价“没谈好”搁浅。

　　而外资对国内企业的渗透也超过了这些形式，一些国内企业也在离岸市场发起房地产基金反向投资他们在国内的项目。

　　最早的万科与中信资本的合作已经进入了第三期。

　　金地也披露正在发起一只美元基金，上限为5亿美元，投资金地在国内开发的项目，单个项目不超过20%，即不到一个亿美金，投资开发性股权，一起开发一起拿地。

　　华润置地(1109.HK)和中东一个基金公司在香港合作成立的Halfs capital基金管理公司，则是各拿5亿美金放在新的公司，让这个新的公司去拿地。

　　“外资对中国的房地产的热情是持续的”， 郑樑律师是美国盛智律师事务所上海代表处公司法律业务组的资深律师，他正在帮助一些对中国房地产市场非常看好的国外私募基金进入中国市场。“从今年1月份开始，海外的资金就非常关注中国企业需要资金的问题。”他说。

　　20%~25%的高回报率

　　原华盛国际(HVS International) 投资公司中国区副总裁赵祥龙认为，国内开发企业的资金链危机，成为了海外基金们的机遇。

　　他认为房地产企业正在出现“流动性危机”，即资产变成现金的能力正在减弱，当市场有卖方而缺乏买方的时候，企业的运营就出现了问题，这时候企业股权的价格就会降低。“这是最简单的原理，”他说，“资金链断裂的企业基本上已经没有讨价还价的能力了。”

　　他认为，那些前两年盲目扩张，运用高财务杠杆，资产过于依赖债务融资的企业都是基金关注的对象，国内一半以上的地产企业都可能成为“猎物”。

　　郑樑表示，他目前跟随多家海外基金看项目和进行谈判，目前这些基金也尚未行动，因为时机未成熟，房地产市场的调整还没有最后到底。

　　“一般来说，大型基金由于投资标的物规模大，所以投资门槛高，基金之间竞争会更少，所以大型基金的规模一般都在5000万美金以上。”郑樑解释。这样的基金在寻找项目上也比较挑剔。

　　而在寻找到合适的公司或者项目之后，一些基金不仅会注入资金甚至会参与管理，将公司经营良好之后可以溢价出让。“跟普通的VC还是有一些区别。”

　　而对于基金本身要控制风险，赵祥龙认为主要在估值环节。而购入那些资产比较优质的企业，风险也可控，尤其是上市公司优先。

　　基金正在潜水，静静等待着猎物的出现。

　　而类似的基金纷纷浮出水面。全球最大并购基金黑石公司也准备对包括中国、日本等国的房地产公司进行股权投资，黑石集团日本K.K.公司总经理AlanMiyasaki在新加坡表示，“我们很高兴能和这些房地产公司成为战略同盟，以便帮助他们走出再融资困境，希望能为他们注入新的资本。”

　　外资凶猛，“但是外资投资是谨慎的，”上述香港的房地产基金管理人表示，“全球市场普遍表现不好，但是投资总是要有地方去的，中国的市场风险虽然越来越大，但是相对回报更好。”

　　他认为，中国目前土地成本并没有大幅下降，而销售状况正在减缓，所以预期收益开始不断下调，“过去预期房价(专题)一年有20-30%的上升，但是现在能够保证每年5%-10%就不错了。”但是他认为基金良好的运作仍然能够保证有20%的回报，这样也是较好的收益了。

　　戴德梁行华南区投资部主管叶国平先生告诉记者，对于海外资金来说，尤其是进取型基金(Opportunity fund)，他们追求20%~25%的高回报率，这么高的回报率，只能通过买地开发，才能实现。

　　“目前一些民间资金的短期借款利率已经接近30%，如果收益不能够达到和超过这个数字，也不好向股东们交代。”赵祥龙说。

　　“两到三年的投资回报要在25%-30%的回报，基金管理公司收取7%的管理费。”郑樑说。

　　最后一道坎

　　外资虽然凶猛，仍然要面对国家的外汇管制。

　　自从171号文件发出，商务部和外管局层层审批限制国外资金流入房地产。郑樑表示，国外私募公司在国内投资注册分公司一直都受到限制。“存在法律上的障碍。”然而私募基金如果想要直接在离岸市场上购买已经注册公司的“壳”，价格太贵，所以不能够成功。

　　即使使用一些擦边球方案也因为国内的法律风险以及操作风险太大，国外基金难以接受。

　　而这些规模在5000万美元以上的基金们，对于购买物业没有太大兴趣，并且并不喜欢合作形式，希望独立操作项目，所以“主要是商务部不批准”。

　　今年7月1日起，商务部发出《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，称商务部将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。 该《通知》称，商务部会定期对外商投资房地产企业进行抽查，而同一地方商务主管部门出现两次违规的，一旦限期未改，便会遭遇收回授权。

　　权力下放，业内普遍预期着外资进入接着就会放宽。

　　“目前还没有看到有放宽的迹象，批下来的很少，”郑樑说。

　　“外资进入是很难，主要是程序控制，需要较长的时间，但是一亿元以下的资金，只需要备案，不存在审批问题。”张华纲表示，“虽然审批权下放了，但是政策上的标准还是一样的，感觉上目前还没有放松。”

焦点深圳写字楼网 office.sz.focus.cn 2008年08月04日15:02 深圳特区报 发表评论

　　一河之隔的深圳，同样在积聚这种力量。160多家世界500强企业在这里落地生根，400家境内外总部企业在这里安营扎寨。上半年，在全球经济不振的氛围中，沃尔玛、IBM等国际巨头却对深圳持续看好，先后将全球采购中心定盘于此。与跨国大企业同展总部风姿的，还有那些善抓机遇的深圳本土企业，前6个月，仅福田区就认定了20多家总部企业。

　　发展总部经济的澎湃激情，正洋溢在深圳的热土上。深圳市发改局有关负责人说：“未来两年还将引进一些新的企业，加上本土成长起来的企业，预计全市将有800到1000家总部企业。”

　　总部企业的示范带动，令深圳经济更加虎虎有生气。

　　总部企业“扎堆”三大片区

　　中国社科院曾作过一次全国性调查，结果表明，深圳在发展总部经济方面优势明显，与京沪等城市同处第一梯队。

　　据不完全统计，深圳现有总部企业400余家，分布于第二、第三产业的主要行业。在第二产业中，制造业总部企业数量最多，达122家；建筑业总部企业10家。第三产业中，总部最多的依次是物流业、房地产、租赁和商务服务业（主要为投资与资产管理类）、金融业。其中，物流企业总部达81家。

　　如果把这些总部企业用圆点标注在深圳地图上，就会发现，罗湖区、福田区、高新区聚拢了最多的圆点。密密麻麻的圆点，显现出总部企业的“扎堆”之势。正是拥有渐趋成熟的总部经济大环境，企业才如此趋同地选择落脚点。深圳市贸工局有关负责人分析说，一般而言，金融类总部企业大多选择罗湖和CBD中心区，制造企业、高端服务业较偏爱福田区，科技企业落户深圳多扎根于高新区。

　　绝大多数入驻深圳的金融机构，对罗湖情有独钟。且不说早年的四大国有商业银行、深发展、汇丰、花旗、东亚、渣打、南洋，最近5年落户深圳的9家外资银行，也全部选址罗湖。世界公认的四大会计师事务所普华永道、德勤、永安、毕马威也纷纷在罗湖落子。目前，全市45％的中资银行、84％的外资银行、33％的保险机构、22％的证券机构，总部或地区总部均在罗湖。罗湖当之无愧地成为深圳金融机构总部集聚地。

　　日新月异的深圳CBD中心区，同样备受外资企业青睐。一栋栋直插云霄的高楼大厦，形成了强大的总部“磁场”，并悄然改变着深圳的经济形态。在这里，每一栋楼都是一个经济“联合国”，聚集着世界各地的工商巨头。单是深圳国际商会中心一栋写字楼，便云集了美、英、法、意、日、韩等12个国家和地区的企业，其中不乏环球资源、CHICCO、ABB这样的世界500强企业或全球某一产业的领军者。

　　CBD所处的福田区，荟萃着全市90％的基金总部、70％以上的工业设计总部。这些高端服务业总部的聚集，使福田高端写字楼炙手可热。福田147家总部企业完成的生产总值，已占该区约4成。

　　高新区则是科技企业的大本营。IBM、甲骨文、飞利浦、爱普生、三洋、住友、北方电讯、三星等国际大腕，纷纷在此安营扎寨。金蝶、迈瑞、大族激光等国内知名高科技企业“生于斯，长于斯”，在高新区成长壮大后仍理所当然地把总部安置于此。随着空间资源紧缺，不少注册于高新区的科技企业将生产基地转移，形成了“基地在外、总部留驻”的模式。按生产地计算，高新区的高新技术产品产值占全市不足1／3，但注册于高新区的企业高新技术产品产值却占全市一半。高新区对全市高新技术产业的扩散、辐射效应显现无疑。

　　目前，深圳共有43家上市科技企业，有350多家年产值1亿元以上的科技企业。它们的总部都在深圳。这还不够。照深圳市科技局负责人的说法：“政府还将出台措施，扶持这类企业上市。深圳会拥有更多的总部型科技企业。”

　　世界500强投资持续“加码”

　　去年下半年以来，许多跨国企业开始收紧战线，以应对经济的不景气。然而，深圳以其独特的优势，吸引了一大批投资“拥趸”。他们或在深新增投资项目，或对已有项目大举追加投资。

　　仅今年上半年，全市便新批外商直接投资项目2106个，同比增长31．63％；合同外资44．22亿美元，剧增72．22％。日本通运、住友电工、鸿海精密等世界500强企业，纷纷在深圳新投资大中型项目。另有12家世界500强企业则是深圳的“老朋友”，多年来一直在深发展，上半年又继续在深增资12个项目，合同外资净增资18463万美元。不仅如此，这12个巨头还增加了其在深圳的注册资本，净增额达23154万美元，以增资扩股表达其长期投资深圳、扎根深圳的信心。

　　外商投资持续“加码”的背后，是跨国企业对深圳经济前景的乐观和信任。IBM深圳分公司总经理韩敬军日前公开表示，因看中深圳综合优势和发展前景，IBM已决定将其全球采购总部和外包服务中心迁往深圳，同时将全球首席采购官的办公地点也搬到深圳。这是IBM首次将集团某一部门的总部迁至美国总部以外的其他地区。目前，深圳已是IBM采购、订单履行和生产制造的重要中心。

　　IBM在深圳的发展再次证明，深圳已成为跨国企业布局全球的重要平台。而看中这个平台的，不单是IBM一家。沃尔玛此前就已将全球采购中心定在深圳，在沃尔玛中国公司的采购清单中，近95％的产品来自深圳。而欧姆龙的地区采购中心也设于此。今年以来，作出同样重大决定的还有永旺、格林柯尔等跨国公司。

　　“深圳具有完善的基础设施、便利的航空海运交通、丰富的人才储备，这些因素决定我们选择深圳作为采购总部所在地。”一家跨国公司的高层评价认为，深圳不仅是全球重要的生产和出口基地，而且也是全球集成供应链的重要一环。这，正是众多国际知名企业纷至沓来设立总部的重要原因。

　　截至目前，160多家在深投资的500强企业，均通过自身的技术、品牌、服务等优势，与深圳的产业配套、区域辐射等优势相结合，实现了做大做强。这些500强企业，主要来自美、日、法、德、英等发达国家，投资领域涉及工业、建筑、商业、房地产、金融、交通运输、科研、居民服务、基础设施等。其中，工业制造业的500强企业最为集中，共136家投资逾67亿美元，分别占45．48％和51．11％。近两年，500强企业投资呈现出向服务业转移的趋势，2006年至今年3月底，500强企业投资新设立的37家企业中，有23家从事服务业。

　　本土总部企业大步“走出去”

　　在众多总部企业中，深圳本地企业多达224家，占总部企业总数的64％。在总部经济的大舞台上，以华为、中兴通讯、招商银行、平安保险等为代表的深圳企业，已经把触角伸向世界各地。

　　在欧美金融机构积极进行海外投资、希望从新兴市场增长中分得一杯羹的时候，它们的关注对象也在忙着寻找对这些欧美巨头的参股或并购机会，并试图进入它们的腹地。最新的案例是深圳平安保险集团。

　　在次贷危机后，英美等发达国家的金融资产价格大幅缩水，平安抓住这个机会，出手18亿欧元收购富通银行4．2％的股份。富通是一家以银行及保险为主业的国际金融服务商，其银行和保险业务的协同发展在国际金融界具有一定的口碑，业务重心在荷兰、比利时和卢森堡。分析人士指出，平安与富通进行战略合作后，可以结成业务联盟共同开拓亚洲市场，此项投资再次证明了平安的国际视野，是平安迈出国际扩张步伐的重要一步。

　　同样从深圳起家、同为国内金融界翘楚、与平安有着相似成长经历的招商银行，也在积极谋划全球布局。目前，招商银行在内地的经营规模占总营业额的8成以上，其自主创新能力和产业链延伸能力十分显著，已成为深圳本土企业发展总部经济的突出代表。去年11月，招商银行纽约分行正式获批，这是招商银行机构国际化迈出的关键一步。随后，招行又于今年6月以193亿港元的现金总额，或每股156．5港元的价格，有条件收购出售股东所持有的永隆银行53．12％的股权并达成协议。

　　有分析指出，招商银行通过收购永隆，可直接拥有其在港35家分支机构及美国洛杉矶和开曼群岛两家分行。如此一来，招行将收获三大诱人网点：全球金融中心纽约、美国西岸最大城市洛杉矶和资本天堂离岸中心开曼群岛。任何一家想进入美国的外国银行，对此都垂涎不已。

　　深圳制造企业也动作频频。南玻集团以深圳为基地进军全国，工程玻璃产品的全国战略布局初现规模。东莞的工程玻璃基地今年底将形成400万平方米的产能，天津、吴江工程玻璃加工中心今明两年将陆续投产。深天马西进成都、东入上海，大建新一代液晶显示模块项目，形成了以深圳为总部、以几大经济片区为基地的配套性生产格局。

　　点评

　　新经济形态显十足魅力

　　新世界、金中环、大中华、诺德等高端写字楼鳞次栉比，喜来登、香格里拉、马可孛罗等高档酒店云集，中心区的流光溢彩是深圳总部经济的生动写照。

　　作为一种新的经济发展模式，总部经济有着不同的生态。扎根深圳的总部企业，越过时间和空间，在各地乃至全球调动着生产要素，进行资金、生产、贸易、人才和信息的集中运作。总部经济让企业走出了实体经济的局限，摆脱了对区域性资源的依赖。总部的背后，牵连着的是一条条产业链。以中心区为例，这里正在形成一个移动电话和网络通讯的产业链，多个总部企业在这里聚集，中心区已成为手机产品分销中心、核心技术研发中心和核心设备制造中心。

　　总部又占据着高端效益。企业总部的结算、研发、消费等活动，在深圳形成了强大的财富效应和产业乘数效应。总部企业聚集的写字楼，已成为“聚宝盆”。据说招商银行大厦一栋楼的税收和产出，几乎相当于数平方公里土地的效益。

　　吸引总部进驻，已成为各地竞争的热点。深圳当然不可懈怠。

焦点深圳写字楼网 office.sz.focus.cn 2008年07月30日10:32 焦点房地产网论坛 发表评论

　　不过，两家公司高层都表示，这种情况应该是短期的，深圳甲级写字楼的前景仍十分看好。

　　不少跨国公司暂缓搬迁

　　世邦魏理仕写字楼服务部副董事郭志明分析，租金上涨可能是受到美国次贷风波引发的全球经济增长放缓、跨国公司预期盈利下降的波及。跨国公司在全球经济趋向疲软的背景下难免采取保守的财务策略，包括对于写字楼租赁成本的严格控制：如缩减租赁写字楼预算，以及暂缓扩租计划。

　　郭志明还告诉记者，世邦魏理仕近期不少跨国客户原本要从罗湖搬迁到福田中心区，但是因租金问题而放缓，还有的只好压缩写字楼租赁面积以搬迁。此外，一些原本准备从香港搬迁到福田中心区的物流企业也暂时放缓了搬迁计划。仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅表示，他们也遇到个别这样的情况。

　　跨国企业未来有扩租需求

　　“从长远看，尽管全球经济偏软趋势在短期内难以逆转，但当前市场对中国经济前景普遍存在良好预期，而且目前国内跨国企业经营良好，扩租需求仍然存在，亦有望促使其海外总部重新调整预算。”郭志明表示，只要中国经济在未来两年保持稳定增长，跨国公司对甲级写字楼空间的需求将最终释放而形成有效需求，深圳甲级写字楼租金将保持稳定增长。2008年下半年到2009年，深圳将落成的8座写字楼，60%以上均为单一业权的甲级写字楼，租金也将会保持在一个较高水平。

　　夏春毅认为中国经济被持续看好，这种局面到明年或许就会变得明朗，目前很多跨国企业已经在准备明年的预算，不少企业对深圳的写字楼依旧有强劲需求。

焦点深圳写字楼网 office.sz.focus.cn 2008年07月21日14:46 焦点BLOG 发表评论

　　高品质物业陆续投放市场，刺激租金平稳上扬。

　　虽然全球以及国内金融市场受到的不稳定因素的影响短期内难以消除，但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长将继续推动金融、物流、高新技术等企业在深圳扩充其业务，并为物业市场带来强大需求。而办公市场长远的可见供应量亦可谓庞大，但由于包括中航广场、平安IFC、华尔街项目在内的大体量供应都将在2010年后集中入市，预计2009年年中以前深圳甲级写字楼将会保持平稳而持续的供应，荣超中心、卓越时代广场（查看地图）二期、港中旅大厦有望于年底前后陆续入市。在强劲需求的支撑下，高品质物业的供应将刺激租金水平继续平稳上扬，与此同时，由于物业质素存在的差异，租金水平分化的趋势也将更加明显：一如上半年嘉里建设广场、星河发展中心租金的不断上扬，下半年核心区域的高端物业租金还将继续领跑市场，预计业主将继续提升租金试探客户的承受上限，租金水平也将进一步突破；另一方面，普通的甲级写字楼受自身品质的制约及后续供应较大的影响，其租金上升的空间有限，预计年内将保持平缓上升的状态。

　　客户行业分化显著，福田中心区逐步形成以金融业为主的格局。

　　自2006年来，伴随着国内金融市场的不断开放、金融行业的快速发展，金融类企业加快在中国扩张的步伐，其在高端写字楼租赁市场的表现也日趋活跃。出于对区位、物业素质的高要求，以及企业自身较强的承租能力，不断完善的福田中心区成为大型金融机构进驻深圳的重要选择。与此同时，政府的合理规划和引导也将大大促进福田中心区金融业的快速壮大——2008年截止目前，8宗位于福田中心区的办公用地成功出让，其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得，预计建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局，进而保障物业建设的品质。

　　另一方面，由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升，部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤，而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。预计，随着下半年租金水平的进一步上扬，科技、物流等非金融类企业被分流的趋势还将更加明显。

　　较少供应及对投资行为的抑制限制了买卖成交，自用客户成为支撑市场的主体。

　　写字楼销售市场较少的新增供应和较高的价格，以及政策对投资行为的抑制尤其是对外资投资房地产的限制，将大幅提升办公物业的投资成本，预计投资者购买写字楼物业的行为将有所减少；而自用客户的刚性需求受市场及政策的影响相对较小，将逐渐成为支撑市场的主体。结合上半年的市场情况来看，大型物流类企业对于购买办公物业自用的倾向较为突出；此外，成长中的贸易、科技类企业对于非核心区域的中小户型的办公物业也表现出较强的购买需求

　　“‘限外’还在加强落实。最近这两个月，房地产项目投资的操作愈发困难。”不止一个外资房地产基金经理这样抱怨。而据商务部最新数据，6月份，完成备案的外商投资房地产企业共153家，7月份该数字却大幅缩水：截至7月底，完成备案的外商投资房地产企业仅为35家，同比大降77％。将近八成的锐减量说明，由于“热钱”的问题，外资直线进入中国楼市炒作的“门缝”越关越小。

　　然而，事情并非如此简单。尽管遭遇政策掣肘，外资对于中国房地产市场的兴趣并未减退。相反，面对苦无资金来源的中国内地房企的渴求，外资入市的更多通道正在开启。

　　⊙本报记者 唐文祺

　　“热钱”变冷

　　直线投资愈发困难

　　事实上，海外资金在一线城市直接、快速完成房地产物业收购的大门，早在数月前便已缓缓关闭。

　　对于喜好收购中国内地商业物业的某房地产投资基金来说，自第一季度在上海完成一笔收购之后，已经连续多月未能再有建树了。“今年以来，从境内企业手里直接购买物业的操作难度越来越大。”该投资基金负责人坦承。在此之前，该基金曾试图收购一栋内地房企名下的写字楼物业，但在长时间等待相关部门审批无果之后，终告放弃。

　　一名美资开发企业负责人向上海证券报记者透露，如果外资企业介入土地拍卖，可以在“特别允许”的情况下，直接从境外把外币汇入土地招拍挂的保证金账户。“如果竞地成功并通过审批的话，这笔资金就可以直接结汇。”他表示。

　　然而，今年的情况尤其不同，据他介绍，该外资企业早在年初时，便已在青岛成功竞得一幅土地。可是，在项目审批通过之后，外汇却一直迟迟未能予以结算。“都说外资投资中国是冲着人民币升值来的，但现在是美元被困在账户里不停贬值，光汇率方面就损失了不少。就算是热的钱，也变得冷了。”该负责人无奈表示。

　　商务部自7月1日起开始下放备案权至地方商务主管部门，在正式执行之前，该消息一度被外资投资者们视为利好，但事与愿违。在商务部出台的“外商投资项目核准和设立审批程度”中规定，投资总额在5000万美元以下的限制类外商投资项目由地方自行审批。从实际的操作情况来看，“虽然审批权限有所下放，总额限制却并未放开，5000万美元的额度在现在的市场中是无法做项目的。”一位外资开发商表示。

　　公开数据显示，6月份完成备案的外商投资房地产企业共153家，但在7月份的数量大幅缩水，截至7月底，完成备案的外商投资房地产企业仅为35家，且“项目情况”一项标注为“新设”的住宅项目几乎没有。“根据现在的操作情况来看，一线城市的商业项目无法做，二、三线城市的住宅也只能通过招拍挂的方式获取，困难也不少。”该开发商无奈地说道。

　　有基金因此改变投资策略。在2006年底，海外核心基金??养老基金、保险公司基金等稳健型投资机构开始迈入上海市场。对他们来说，一线城市的楼市价格虽然已经高企不下，但随着市场成熟度的提高，风险也在相应减弱。然而在今年，讲究规避风险的核心基金却开始驻足不前。“一方面是由于一线城市的投资难度加大；另一方面是由于对市场及政策保持观望。”一名欧洲养老基金的负责人表示。

　　“外外”循环

　　离岸交易渐成风潮

　　即便如此，变换方法后，仍有大批外资投资者急切地想要进入中国房地产市场。

　　全球资本巨头黑石集团将从卓越金融手中购得的上海长寿路商业广场，作为其进军中国房地产市场的首枚棋子，价格为11亿元人民币。就在黑石集团正式出手之前，今年1月，高富诺购买了长宁区的华山夏都苑C幢，这栋总面积为29280平方米的住宅物业，作价为12亿元人民币，此前由摩根士丹利在2006年6月以7.6亿元购得；2月，韩国未来资产从美资背景的基汇资本手中，购得了翠湖天地御苑18号楼，价格为9.63亿元。

　　5月，上海房地产市场出现了写字楼物业单栋收购最新纪录。李嘉(李嘉博客,李嘉新闻,李嘉说吧)诚旗下的香港上市公司和记港陆发布公告称，与美国投资基金亚太置地旗下公司霍金斯投资有限公司签订协议，以44.38亿元出售位于上海长乐路的世纪商贸广场。但在2005年，和记港陆收购该栋写字楼的价格只是3亿美元。该则交易让李嘉诚三年间收益21亿港元。

　　“基本都是‘外外循环’的离岸交易。在目前的市场情况下，只有上述离岸交易才是理想的操作模式。因此，即使有卖家开价很高也有买家乐意接受。”世邦魏理仕策略顾问部中国区执行董事陈志强表示，“因为可以免去外汇结算的问题，关键是可以节省时间。”

　　业内人士分析，外资投资者们虽然依旧钟情于中国房地产市场，但日趋严格的控制政策让他们感到棘手。“171号文”中明确规定，“境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记。”

　　为了规避类似风险，今年离岸交易的增长便是显而易见的趋势。当然，对于意图进入中国房地产市场的投资机构来说，离岸交易便只能“局限”于原本便由外资控股的项目。根据高力国际提供的报告，2008年上半年在上海成交11个物业，总体成交金额已逾17.2亿美元，已达到2007年全年成交额的61%。其中，境外机构成交项目达8个，投资金额占总体成交金额的88%。回顾这些外资收购案例时不难发现，离岸交易在今年上半年，已成为外资投资中国房地产市场采取的最主要方式。

　　兴趣转变

　　“热钱”也搞股权投资

　　另一方面，直接投资项目上的难以运作，也使得部分海外房地产基金“另辟蹊径”。

　　中国社科院世界经济与政治研究所博士张明认为，尽管在“热钱”的定义、规模估算方面存在很大争议，但当前“热钱”加速流入中国却是不争的事实。他表示，除了大量“热钱”以人民币存款形式存在之外，已有“热钱”为大量不能获得贷款的中小企业，尤其是中小房地产开发商，提供生产运营资金。

　　高力国际投资服务与特别项目部助理董事张小龙告诉上海证券报，早在2003年、2004年间，外资投资成熟物业项目的一般毛收益率在11%左右，净收益率在7%-8%左右。但如今这种投资行为的毛收益率已下降到7.3%，净收益率仅6%左右。

　　虽然收购成熟物业使得风险降至较低，但早期进入中国市场的一些中长线投资基金，在已经适应中国的投资环境之后，开始转向原本被他们认为“风险太大”的股权投资和项目开发方式。张小龙认为，由于目前投资市场的竞争令投资收益率不断收窄，因此境外投资者通过参与到项目的前期开发中，项目开发阶段回报率便可扩大至20%。另一方面，国内开发商由于受到宏观调控以及信贷紧缩政策的影响，也急需境外的资金支持。

　　一位业内人士向记者透露，外资参与开发通常会采取两种方式：一种是直接入股项目公司；另一种是先期借予资金，待发展至一定程度，再以股份的形式进行“抵债”。“从前借钱方式的回报很低，因此很多投资机构更愿意入股参与开发形式，因为利润回报很高。但现在情况明显不同，入股的投资回报率达到20%已经算不错了，而借钱的回报率却能够高达25%-30%，因此这种投资方式已渐成潮流。”该业内人士说道。